Die baubegleitende Qualitätskontrolle läuft in vier Phasen, die aufeinander aufbauen. Drei davon liegen in der Bauzeit, die vierte kurz vor Ablauf der Gewährleistung — sie wird am häufigsten vergessen und ist die günstigste von allen.
Phase 1: Planunterlagen sichten
Bevor gebaut wird, werden die Unterlagen mit den auszuführenden Leistungen abgeglichen. Es geht um die Frage, ob das, was vertraglich vereinbart ist, in den Plänen und der Baubeschreibung überhaupt widerspruchsfrei abgebildet ist. Genau hier entstehen die Mängel, die später am teuersten sind, weil sie sich durch alle Gewerke ziehen.
Phase 2: Baustellenkontrollen
Häufigkeit und Zeitpunkte richten sich nach Art und Umfang des Bauvorhabens. Die Termine werden bewusst so gelegt, dass schadensträchtige Bauteile während ihrer Herstellung kontrolliert werden — nicht danach.
| Bauteil | Richtiger Kontrollzeitpunkt | Was ein Fehler später kostet |
|---|---|---|
| Bodenplatte und Fundament | vor dem Betonieren, bei liegender Bewehrung | Nachgründung, Rissbildung im ganzen Gebäude |
| Kellerabdichtung | nach dem Auftrag, vor dem Verfüllen | erneute Freilegung der Baugrube |
| Mauerwerk und Wandaufbau | geschossweise, vor dem Verputzen | Wärmebrücken, die nur von außen behebbar sind |
| Fenster- und Türmontage | nach dem Setzen, vor dem Verputzen der Laibung | Schlagregendichtheit, Schimmel an der Laibung |
| Luftdichtheitsschicht | vor dem Beplanken, idealerweise mit Blower-Door-Test | Bauteilöffnung über die gesamte Dachfläche |
| Estrich und Haustechnik | vor dem Verschließen von Schächten | Aufstemmen fertiger Böden |
Bei jeder Kontrolle entsteht ein Begehungsprotokoll mit Bautenstand, Feststellungen und Hinweisen. Die Beseitigung angezeigter Mängel wird fortlaufend nachverfolgt — ein Punkt gilt erst als erledigt, wenn er nachweislich behoben ist.
Phase 3: Schlussbegehung und Unterlagen
Zum Abschluss werden die Nachweise über die Mängelbeseitigung zusammengestellt, wo nötig belegt durch Fotos des Unternehmers und eine schriftliche Bestätigung. Dazu gehört die Kontrolle der Unterlagen, die Ihnen der Auftragnehmer schuldet.
Dieser zweite Punkt wird regelmäßig unterschätzt. Eine Gebrauchsanleitung für Ihr Gebäude ist mehr als die Bedienungsanleitung der Heizung — und sie entscheidet später darüber, ob ein Schaden als Wartungsversäumnis oder als Mangel gilt.
- Reinigung und Wartung von Terrasse, Flachdach und Entwässerung
- Art und Häufigkeit der Lüftung, insbesondere bei dichter Gebäudehülle
- Hinweise zum Aufstellen von Möbeln an Außenwänden
- Wartungsintervalle für Fenster, Türen und Beschläge
- Bedienung und Wartung der Heizungs- und Lüftungsanlage
- Revisionsunterlagen und Bestandsplanung der Haustechnik
Phase 4: Kontrolle vor Ablauf der Gewährleistung
Im fünften Jahr nach der Abnahme wird das Gebäude erneut begangen, um aufgetretene Mängel noch innerhalb der Frist anzuzeigen. Bei Bauwerken verjähren Mängelansprüche fünf Jahre nach der Abnahme — was danach auffällt, tragen Sie selbst.
Diese Begehung sollte möglichst gemeinsam mit dem Auftragnehmer erfolgen. Der Termin gehört in den Kalender, sobald die Abnahme steht — mit genug Vorlauf, damit die Anzeige nicht am letzten Tag herausgeht.
Was jede Seite davon hat
Für den Bauherrn
- Ein unabhängiger Fachmann prüft, ob die Leistung dem vereinbarten Soll und den anerkannten Regeln der Technik entspricht
- Mängel werden erkannt, solange sie zugänglich und günstig zu beheben sind
- Dokumentierte Feststellungen tragen später bei Abnahme und Gewährleistung
- Längere Lebensdauer der Bausubstanz, geringere Instandsetzungskosten
Für Bauträger und Generalunternehmer
- Zusätzliche Kontrolle der Nachunternehmerleistungen
- Nachweisbare Ausführungsqualität gegenüber dem Kunden
- Weniger Nachbesserungen und Gewährleistungsfälle
- Ein Partner, der Mängel nicht nur benennt, sondern eine Lösung vorschlägt
Nächster Schritt
Sagen Sie mir, wo Ihr Vorhaben gerade steht — Planungsphase, Rohbau oder kurz vor der Abnahme. Daraus ergibt sich, mit welcher Phase der Einstieg sinnvoll ist.
Bauvorhaben schildernAblauf einer Beauftragung