Die Bauabnahme ist nach dem Kaufvertrag der wichtigste Rechtsakt beim Bauen. Sie ist kein Rundgang mit Handschlag, sondern der Punkt, an dem die Beweislast auf Sie übergeht, die Gewährleistung startet und die Schlussrate fällig wird. Wer hier unvorbereitet unterschreibt, verschenkt Ansprüche, die sich später nicht zurückholen lassen.
Was sich mit der Abnahme für Sie ändert
Die Abnahme ist die Erklärung, dass Sie das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß billigen. An dieser Erklärung hängen vier Rechtsfolgen, und alle vier wirken zu Ihren Lasten, wenn der Termin schlecht vorbereitet ist.
| Rechtsfolge | Was das praktisch bedeutet |
|---|---|
| Beweislast kehrt sich um | Vor der Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass er mängelfrei geleistet hat. Danach müssen Sie beweisen, dass ein Mangel vorliegt und dass er nicht aus Nutzung oder Alterung stammt. |
| Gewährleistung beginnt | Bei Bauwerken fünf Jahre ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Der Termin setzt also die Uhr, die über Ihre Ansprüche entscheidet. |
| Vergütung wird fällig | Die Schlussrate ist zu zahlen. Ein Einbehalt muss vorher gesichert und begründet sein, sonst geraten Sie in Verzug. |
| Gefahr geht über | Ab jetzt tragen Sie das Risiko für Beschädigung und Untergang des Bauwerks. |
Die fiktive Abnahme — der häufigste Fallstrick
Seit der Reform des Bauvertragsrechts 2018 kann eine Abnahme auch dann eintreten, wenn Sie überhaupt nichts erklären. Setzt der Unternehmer Ihnen nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme und verweigern Sie diese nicht innerhalb der Frist unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen (§ 640 Abs. 2 BGB).
Schweigen ist damit Zustimmung. Auch ein pauschales „Ich nehme nicht ab“ ohne konkreten Mangel reicht nicht aus. Für Verbraucher gibt es eine Schutzregel: Die Wirkung tritt nur ein, wenn der Unternehmer zusammen mit der Aufforderung in Textform auf diese Folgen hingewiesen hat.
Bekannte Mängel: der Vorbehalt entscheidet
Nehmen Sie ein Werk ab, obwohl Sie einen Mangel kennen, verlieren Sie Nacherfüllung, Selbstvornahme und Minderung für genau diesen Mangel — es sei denn, Sie behalten sich Ihre Rechte bei der Abnahme vor (§ 640 Abs. 3 BGB). Das gilt nur für Mängel, die Sie kannten. Versteckte Mängel bleiben Ihnen erhalten, ebenso der Anspruch auf Schadensersatz.
Deshalb ist der Vorbehalt im Protokoll kein Formalismus, sondern der eigentliche Zweck des Dokuments. Aufgenommen wird nicht nur, was sichtbar beschädigt ist, sondern auch, was Ihnen nicht vertragsgemäß erscheint. Zweifel genügen.
Was ins Abnahmeprotokoll gehört
- Datum, Uhrzeit, Anwesende und der Bauabschnitt, um den es geht
- Jeder Mangel einzeln, mit Ort im Gebäude und beschreibbarem Sollzustand
- Fotos mit Zuordnung zur jeweiligen Position
- Ausdrücklicher Vorbehalt zu allen aufgenommenen Punkten
- Fristen für die Nachbesserung, nicht nur ein „wird erledigt“
- Vermerk über nicht prüfbare Bauteile, etwa bereits verdeckte Abdichtungen
- Unterschriften aller Beteiligten — auch die des Unternehmers
Wenn Sie die Abnahme berechtigt verweigern
Bei wesentlichen Mängeln dürfen Sie die Abnahme verweigern. Dann greift § 650g BGB: Der Unternehmer kann eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen. Bleiben Sie einem solchen Termin ohne Grund fern, darf er den Zustand allein feststellen — und für offenkundige Schäden, die dort nicht aufgeführt sind, wird später vermutet, dass sie erst nach der Feststellung entstanden sind.
Eine Zustandsfeststellung ist also keine Formsache, die man aussitzen kann. Sie ist der Termin, an dem Ihre Beweislage für die Zukunft festgeschrieben wird.
Ablauf einer begleiteten Abnahme
- Unterlagen sichtenBauvertrag, Baubeschreibung, Pläne und Nachträge werden vorher gelesen. Ohne vereinbartes Soll lässt sich keine Abweichung belegen.
- Vorbegehung ohne ZeitdruckEin eigener Termin vor der Abnahme, an dem das Gebäude systematisch aufgenommen wird. Beim Abnahmetermin selbst fehlt dafür regelmäßig die Zeit.
- Förmliche Abnahme am ObjektGemeinsamer Durchgang mit dem Unternehmer, Aufnahme jedes Punktes ins Protokoll, Vorbehalt und Fristsetzung.
- Nachbesserung kontrollierenEin zweiter Termin nach Ablauf der Frist prüft, ob die Punkte fachgerecht erledigt sind — nicht nur, ob sie nicht mehr sichtbar sind.
- Vor Ablauf der GewährleistungEine Begehung im fünften Jahr sichert Ansprüche, die sonst verjähren. Der Termin gehört in den Kalender, sobald die Abnahme steht.
Warum nicht allein zum Termin
Ein Laie sieht die Oberfläche, ein Sachverständiger sieht den Aufbau darunter. Entscheidende Bauteile sind zum Zeitpunkt der Abnahme längst verdeckt: Abdichtungen, Dämmebenen, Luftdichtheitsschicht, Anschlüsse. Ob sie fachgerecht ausgeführt wurden, lässt sich dann nur noch indirekt beurteilen — über Messwerte, Dokumentation und Ausführungslogik.
Dazu kommt die Rollenverteilung: Sie müssen mit dem Unternehmer weiter zusammenarbeiten. Die unangenehmen Feststellungen trifft besser jemand, der das fachlich begründet und nicht persönlich meint.
Häufige Fragen
Reicht eine schriftliche Abnahme ohne Termin am Gebäude?
Rechtlich ist sie wirksam, praktisch ist sie ein Fehler. Ohne Begehung können Sie keinen Vorbehalt für Mängel erklären, die Sie nicht gesehen haben — und die Beweislast liegt anschließend bei Ihnen. Bestehen Sie auf einem förmlichen Termin am Objekt.
Darf ich wegen einer verkratzten Fensterscheibe die Abnahme verweigern?
Nein. Verweigern dürfen Sie nur bei wesentlichen Mängeln. Unwesentliche Punkte gehören mit Vorbehalt ins Protokoll, blockieren die Abnahme aber nicht. Die Grenze verläuft im Einzelfall und ist einer der häufigsten Streitpunkte.
Wie viel darf der Unternehmer vor der Abnahme verlangen?
Bei einem Verbraucherbauvertrag höchstens 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich Nachträgen (§ 650m Abs. 1 BGB). Zusätzlich steht Ihnen bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 Prozent für die rechtzeitige und mängelfreie Herstellung zu.
Was ist mit Teilabnahmen einzelner Gewerke?
Sie sind möglich und bei verdeckten Bauteilen oft sinnvoll — etwa für die Kellerabdichtung vor dem Verfüllen. Beachten Sie: Mit jeder Teilabnahme startet für diesen Teil die Gewährleistungsfrist eigenständig.
Kann ich einen bereits unterschriebenen Abnahmetermin rückgängig machen?
Die Abnahmeerklärung ist grundsätzlich bindend. Angreifbar wird sie nur in Ausnahmefällen, etwa bei arglistiger Täuschung über einen Mangel. Verlassen Sie sich nicht darauf — der Aufwand vor dem Termin ist um Größenordnungen geringer als der Streit danach.
Nächster Schritt
Steht ein Abnahmetermin an oder liegt Ihnen eine Aufforderung zur Abnahme vor? Schildern Sie mir kurz das Vorhaben und den Terminstand — bei Fristen nach § 640 Abs. 2 BGB zählen Tage.
Abnahmetermin anfragenAblauf einer Beauftragung