Zwischen der ersten Besichtigung und dem Notartermin liegen Dutzende Fragen, die sich niemand in der richtigen Reihenfolge stellt. Diese Liste ist die Reihenfolge. Sie ist bewusst mit dem Umfeld sortiert und nicht mit dem Haus — denn am Gebäude können Sie fast alles ändern, an der Lage nichts.
Die Lage
Es gibt in der Immobilienbewertung drei Kriterien, und alle drei heißen Lage. Das ist kein Witz, sondern die Erfahrung, dass jeder andere Mangel gegen Geld behebbar ist und dieser nicht.
- Wie ist die Immobilie in ihrer Umgebung eingebettet, ist die Landschaft verbaut?
- Geruchsbelastung durch Landwirtschaft, Chemie oder Industrie — auch bei anderer Windrichtung
- Lärm von Autobahn, Bundesstraße oder stark befahrener Landstraße, auch nachts prüfen
- Geplante Verkehrsanbindungen und Bauleitplanung der Zukunft, nicht nur der Bestand
- Industrienähe, Kontaminationen, Müllverbrennung oder Altlasten im Gebiet
- Berghänge und Waldnähe: Beschattung im Winterhalbjahr, Windbruch, Wurzeldruck
Nachbarschaft und Umfeld
- Sind Nachbargrundstücke bebaut oder unbebaut, und was darf dort entstehen?
- Ein Blick in den Bebauungsplan zeigt, ob nebenan ein Mehrfamilienhaus, eine Schule oder Gewerbe zulässig wäre — das kann den Wert erheblich mindern
- Sprechen Sie vor dem Kauf mit den künftigen Nachbarn, ganz unverbindlich
- Bestehen Wegerechte, Leitungsrechte oder Überbauten? Diese stehen im Grundbuch
Infrastruktur
- Weg und Fahrzeit zum Arbeitsplatz, realistisch zur Hauptverkehrszeit gemessen
- Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel, auch am Abend und am Wochenende
- Einkaufsmöglichkeiten ohne weite Wege
- Kita, Schule, Rathaus: Entfernung und Erreichbarkeit
- Ärzte, Krankenhaus und Pflegeangebote — der Punkt, der später wichtiger wird als heute
- Naherholung und Freizeit: Wald, Badeseen, Sport, Kultur
Das Grundstück
- Ist die Größe für Sie passend — oder ist der Pflegeaufwand auf Dauer zu hoch?
- Bodenart: Kies, bindiger oder lehmiger Boden, und wie hoch steht das Grundwasser?
- Festsetzungen im Bebauungsplan: Wohn-, Misch- oder Gewerbegebiet, Gestaltungssatzungen, Baugrenzen
- Stimmen Lageplan und Flurstücksnummer mit dem Grundbuchauszug überein?
- Sind Erschließungsbeiträge bereits gezahlt oder können sie noch erhoben werden?
Das Gebäude
Hier endet, was Sie selbst prüfen können. Feuchte hinter Fliesen, ein sanierter Anstrich über einem Salzausblühungsschaden oder eine Dämmung, die nur an der Fassade endet und nicht in die Laibung geführt ist: Das sieht man nicht, das misst man. Ziehen Sie für die Gebrauchtimmobilie einen Fachmann hinzu.
Den vollständigen Untersuchungsumfang finden Sie auf der Seite Hauskaufberatung.
Kaufpreis und Nebenkosten
Der Kaufpreis ist nicht der Betrag, den Sie brauchen. Die Nebenkosten kommen obendrauf und werden von Banken üblicherweise nicht mitfinanziert — sie müssen aus Eigenkapital kommen. Die folgenden Sätze gelten für Nordrhein-Westfalen.
| Position | Höhe | Anmerkung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % des Kaufpreises | Landessteuer, in NRW seit 2015 auf diesem Satz. In Bayern und Sachsen dagegen 3,5 %. |
| Notar und Grundbuch | ca. 1,5–2 % | Bundesweit nach GNotKG geregelt, abhängig von Kaufpreis und Darlehenshöhe. |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | ca. 3,57 % inkl. MwSt. | Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gesetzlich hälftig zu teilen (§§ 656a–656d BGB). Nur bei Verkauf über Makler. |
| Summe | ca. 8 % ohne, ca. 11–12 % mit Makler | Bei 350.000 € Kaufpreis also grob 28.000 € bis 42.000 € zusätzlich. |
Den Preis einordnen
- Ist der geforderte Preis im Verhältnis zu vergleichbaren Objekten angemessen? Gutachterausschüsse veröffentlichen Bodenrichtwerte und Vergleichspreise
- Zahlen Sie keinen Liebhaberpreis, ohne zu wissen, dass es einer ist
- Ist bei einem abrissbedürftigen Gebäude der Abbruch vom Preis abgezogen?
- Warum verkauft der Eigentümer? Nachbarschaftsstreit, feuchter Keller und Lärmbelastung sind häufige Gründe, die nicht in der Anzeige stehen
- Rechnen Sie den ermittelten Reparaturstau in Ihre Kalkulation ein, nicht nur den Kaufpreis
Und danach: die Sanierung realistisch rechnen
Die Modernisierung eines Altbaus kann teurer werden als der Kaufpreis und hat schon viele Haushalte in Schwierigkeiten gebracht. Wer vorher weiß, was Dach, Fenster, Heizung und Dämmung in den nächsten zehn Jahren kosten, kann verhandeln oder absagen. Wer es nachher erfährt, zahlt.
Eine Kostenschätzung für die anstehende Sanierung gehört deshalb zur Beratung. Welche Maßnahmen energetisch überhaupt sinnvoll zusammengefasst werden, steht unter energiesparend sanieren.
Nächster Schritt
Sie haben ein Objekt im Blick und die Liste durchgearbeitet? Schildern Sie mir, was übrig geblieben ist — die Punkte, bei denen Sie sich nicht sicher sind, sind genau die, die am Objekt geklärt werden müssen.
Objekt schildernAblauf einer Beauftragung