Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, und sie beantworten unterschiedliche Fragen. Der Bedarfsausweis bewertet das Gebäude, der Verbrauchsausweis das Verhalten der Vorbewohner. Wer beide Zahlen für dasselbe hält, vergleicht Unvergleichbares — und genau darauf beruhen viele Fehleinschätzungen beim Kauf.
Der bedarfsbasierte Energieausweis
Beim Bedarfsausweis wird der Energiebedarf aus den Gebäudekennwerten berechnet: Qualität der Gebäudehülle, Aufbau der Bauteile, Wärmebrücken und Effizienz der Anlagentechnik. Gerechnet wird mit normiertem Nutzerverhalten und normierten Randbedingungen für den Referenzstandort Deutschland.
Damit ist das Ergebnis eine Eigenschaft des Gebäudes und zwischen Objekten vergleichbar. Genau deshalb ist er die belastbarere Grundlage, wenn Sie eine Kaufentscheidung treffen oder eine Sanierung planen.
Was dafür nötig ist
- Aufnahme der Gebäude- und Anlagendaten sowie der vorhandenen Pläne
- Vor-Ort-Begehung des Gebäudes
- Ermittlung der Hüllflächen und der Bauteilaufbauten
- Berechnung unter Berücksichtigung der bauphysikalischen und anlagentechnischen Gegebenheiten
- Erstellung und Übermittlung des Ausweises
Der verbrauchsbasierte Energieausweis
Der Verbrauchsausweis nimmt die tatsächlichen Verbrauchsdaten aus mindestens drei aufeinanderfolgenden Abrechnungszeiträumen. Normiert wird lediglich das Wetter über eine Witterungsbereinigung — das Nutzerverhalten bleibt voll im Ergebnis.
Das ist der entscheidende Vorbehalt. Ein sparsamer Haushalt, der zwei Zimmer nicht heizt und im Pullover sitzt, lässt ein schlecht gedämmtes Gebäude gut aussehen. Ein Haushalt mit kleinen Kindern und 23 Grad in allen Räumen erzeugt das umgekehrte Bild. In der Fachwelt ist der Verbrauchsausweis wegen dieser Nutzerabhängigkeit umstritten.
Der Vergleich
| Kriterium | Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis |
|---|---|---|
| Grundlage | berechnete Gebäudekennwerte | abgerechneter Verbrauch, mindestens 3 Jahre |
| Nutzerverhalten | normiert, spielt keine Rolle | vollständig enthalten |
| Wetter | normiert | witterungsbereinigt |
| Vergleichbarkeit zwischen Objekten | gegeben | eingeschränkt |
| Aussage über den Wärmeschutz | ja | nur mittelbar |
| Modernisierungsempfehlungen | belastbar ableitbar | nur pauschal |
| Vor-Ort-Begehung | erforderlich | nicht zwingend |
| Aufwand und Kosten | höher | niedriger |
Der Fall, in dem Sie keine Wahl haben
Grundsätzlich besteht bei Verkauf und Vermietung von Bestandsgebäuden Wahlfreiheit. Für eine große Gruppe älterer Wohngebäude gilt das aber nicht: Dort ist ausschließlich ein Bedarfsausweis zulässig. Drei Bedingungen müssen zusammentreffen.
- Das Wohngebäude hat weniger als fünf Wohnungen
- Der Bauantrag wurde vor dem 1. November 1977 gestellt
- Das Gebäude hält das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht ein — weder bei der Baufertigstellung noch durch spätere Änderungen
Das folgt aus § 80 Abs. 3 des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Betroffen ist damit ein großer Teil der Einfamilienhäuser in Deutschland: alles, was vor der ersten Wärmeschutzverordnung gebaut und seither nicht auf deren Niveau gebracht wurde.
Was ich empfehle
Wenn Sie verkaufen und lediglich die Pflicht erfüllen wollen, ist der Verbrauchsausweis der günstigere Weg — sofern er zulässig ist. Wenn Sie kaufen, sanieren oder eine Entscheidung über Geld treffen wollen, brauchen Sie den Bedarfsausweis. Er kostet mehr, weil er mehr leistet: Er sagt etwas über das Gebäude aus, und nur das Gebäude kaufen Sie.
Nächster Schritt
Sagen Sie mir Baujahr, Anzahl der Wohnungen und ob nach 1977 gedämmt wurde. Dann kann ich Ihnen sagen, welcher Ausweis in Ihrem Fall überhaupt zulässig ist.
Fall schildernAblauf einer Beauftragung