Kaum ein Thema führt so regelmäßig vor Gericht wie Schimmel in der Mietwohnung. Die Auseinandersetzung dreht sich fast immer um dieselbe Frage: Liegt es am Gebäude oder am Lüftungsverhalten? Wer diese Frage beantworten muss und woran sie sich entscheidet, ist inzwischen klarer geregelt, als viele annehmen.
Wer muss was beweisen
Die Beweislast ist gestuft, und diese Stufung entscheidet in der Praxis die meisten Verfahren:
- Der Mieter zeigt den MangelEr muss darlegen und nachweisen, dass ein Feuchte- oder Schimmelschaden vorhanden ist und die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt.
- Der Vermieter muss seine Sphäre ausräumenAnschließend ist es Sache des Vermieters darzulegen, dass die Ursache nicht aus dem Bereich des Gebäudes stammt — also nicht aus Bauzustand, Abdichtung oder Heizungsanlage.
- Erst dann kommt das NutzerverhaltenBleibt die Gebäudeseite ohne Befund, wird geprüft, ob unzureichendes Heizen und Lüften die Ursache war. Diesen Nachweis muss der Vermieter führen.
Praktisch heißt das: Ohne technische Klärung der Gebäudeseite kommt niemand zum Nutzerverhalten. Genau an dieser Stelle wird der Sachverständige gebraucht.
Der Maßstab ist das Baujahr, nicht der heutige Stand
Das ist die wichtigste Korrektur der letzten Jahre — und sie wird häufig übersehen. Mit zwei Urteilen vom 5. Dezember 2018 (VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) hat der Bundesgerichtshof entschieden: Wärmebrücken in den Außenwänden und die daraus bei unzureichendem Lüften folgende Schimmelgefahr sind kein Sachmangel, wenn der Zustand den Bauvorschriften und technischen Normen zur Zeit der Errichtung entspricht.
- Spätere Normen wirken nicht zurück. Eine heutige DIN begründet keinen Mangel an einem Gebäude von 1968 oder 1971. In diesen Baujahren gab es keine Pflicht zur Wärmedämmung; Wärmebrücken waren allgemein üblicher Bauzustand.
- Kein Neubaustandard im Altbau. Ohne besondere Vereinbarung im Mietvertrag kann der Mieter den Standard vergleichbarer Wohnungen erwarten — gemessen am Zeitpunkt der Errichtung, nicht am heutigen Neubau.
- Kein pauschaler Lüftungsmaßstab. Der BGH hat ausdrücklich verworfen, abstrakt festzulegen, welches Heizen und Lüften zumutbar ist. Es kommt auf die konkrete Wohnung, ihre Größe, ihr Baujahr und die tatsächliche Nutzung an.
- Kein Kostenvorschuss ohne Mangel. Ist die fehlende Dämmung kein Mangel, besteht auch kein Anspruch auf Innendämmung oder einen Vorschuss dafür.
Was das für beide Seiten praktisch heißt
| Situation | Worauf es ankommt |
|---|---|
| Mieter stellt Befall fest | Früh und nachvollziehbar dokumentieren: Ort, Ausdehnung, Zeitpunkt, wiederkehrendes Auftreten. Mangel schriftlich anzeigen und Gelegenheit zur Abhilfe geben. |
| Vermieter erhält eine Mängelanzeige | Zügig prüfen lassen. Wer erst im Prozess mit der Ursachenklärung beginnt, hat den Zustand oft schon nicht mehr belegbar. |
| Streit über das Lüftungsverhalten | Eine Raumklimaaufzeichnung über mehrere Wochen ist aussagekräftiger als jede Behauptung — sie zeigt Feuchte, Temperatur und Lüftungsereignisse im Verlauf. |
| Nach Sanierung tritt erstmals Schimmel auf | Dann steht die Sanierung selbst im Fokus: Wurde ein Lüftungskonzept erstellt, wurde über das geänderte Lüftungserfordernis aufgeklärt? |
| Gesundheitliche Beeinträchtigung wird geltend gemacht | Ansprüche über die Minderung hinaus setzen ein Verschulden voraus und sind gesondert zu begründen. Die Bewertung gehört zum Anwalt. |
Hinweispflicht nach Sanierung
Wird ein Gebäude nachträglich gedämmt oder werden dicht schließende Fenster eingebaut, ändert sich das Raumklima grundlegend: Der Luftwechsel, der die Feuchte vorher unbemerkt abgeführt hat, entfällt. Darüber sind die Nutzer sachgerecht und präzise zu informieren — ein allgemeiner Hinweis „bitte gut lüften“ genügt dafür nicht.
Kommt es nach einer Sanierungsmaßnahme zu Feuchteschäden, tragen auch Planer und ausführende Unternehmen ein Haftungsrisiko, wenn sie es versäumt haben, auf die veränderten Anforderungen und die Notwendigkeit lüftungstechnischer Maßnahmen hinzuweisen. Der normative Anknüpfungspunkt ist das Lüftungskonzept nach DIN 1946-6.
Wo der Sachverständige gebraucht wird
In diesen Verfahren geht es fast nie um Rechtsfragen allein, sondern um Tatsachen, die erst festgestellt werden müssen:
- Welche Feuchtequelle liegt tatsächlich vor — und welche lassen sich ausschließen?
- Erreichen die Oberflächentemperaturen an den kritischen Stellen den erforderlichen Wert?
- Welcher bauliche Standard galt zum Zeitpunkt der Errichtung, und wurde er eingehalten?
- Ist der notwendige Luftwechsel mit zumutbarem Verhalten überhaupt erreichbar?
- Haben spätere Maßnahmen den geschuldeten Zustand verändert?
Je nach Verfahrenslage geschieht das als Privatgutachten, im selbständigen Beweisverfahren oder als Gerichtsgutachten.
Häufige Fragen
Darf ich die Miete mindern, wenn Schimmel auftritt?
Eine Minderung setzt einen Mangel voraus — und ob einer vorliegt, hängt nach der BGH-Rechtsprechung vom Maßstab bei Errichtung des Gebäudes ab. Ob und in welcher Höhe gemindert werden darf, ist eine Rechtsfrage; lassen Sie sie anwaltlich prüfen, bevor Sie Zahlungen zurückhalten.
Muss der Vermieter nachweisen, dass die Wohnung gedämmt ist?
So pauschal nicht. Er muss darlegen, dass die Ursache nicht aus seiner Sphäre stammt — gemessen am Standard zur Zeit der Errichtung. Eine fehlende Dämmung in einem Altbau ist für sich genommen kein Mangel, wenn sie damals nicht geschuldet war.
Wie viele Male am Tag muss ich lüften, damit mir nichts vorzuwerfen ist?
Eine feste Zahl gibt es nicht, und Gerichte dürfen sie auch nicht pauschal vorgeben — das hat der BGH 2018 klargestellt. Beurteilt wird der Einzelfall: Größe und Zuschnitt der Wohnung, Belegung, Anwesenheitszeiten und Feuchteeintrag.
Nutzt ein eigenes Gutachten im Mietstreit?
Häufig ja, weil es die technische Grundlage liefert, ohne die ein Anspruch nicht schlüssig vorgetragen werden kann. Drohen Beweismittel zu verschwinden — etwa weil saniert werden soll —, ist das selbständige Beweisverfahren der sicherere Weg.
Nächster Schritt
Wenn ein Feuchteschaden strittig ist, klärt eine gutachterliche Untersuchung die Ursachenkette und ordnet sie einer Sphäre zu. Schildern Sie mir den Sachverhalt kurz — gern mit Fotos, dem Baujahr und der Sanierungsgeschichte des Gebäudes.
Schaden schildernAblauf einer Beauftragung