Früher oder später steht an jedem Haus eine Instandsetzung an. Das ist der wirtschaftlich beste — und praktisch der einzige — Zeitpunkt, an dem energetische Maßnahmen günstig zu haben sind. Der Grund ist einfach: Das Gerüst steht dann schon.
Die Kopplung an ohnehin anstehende Arbeiten
Wenn die Fassade neu verputzt werden muss, fällt das Gerüst als Kostenpunkt sowieso an. Der Aufpreis für eine Wärmedämmung ist in diesem Moment vergleichsweise niedrig. Fünf Jahre später ist derselbe Dämmauftrag deutlich teurer, weil das Gerüst erneut gestellt und der eben erneuerte Putz wieder abgetragen wird.
Dasselbe Prinzip gilt für die Dachfläche bei einer Neudeckung, für die Kellerdecke bei einer Erneuerung der Haustechnik und für die Fenster, wenn die Fassade ohnehin bearbeitet wird. Wer diese Gelegenheiten verpasst, zahlt später zweimal.
| Ohnehin anstehende Arbeit | Sinnvoll gleich mitmachen | Warum |
|---|---|---|
| Fassade neu verputzen | Außendämmung, Dämmung der Fensterlaibungen | Gerüst steht, Putzarbeiten fallen ohnehin an |
| Dach neu decken | Dämmung der Dachschräge, Luftdichtheitsschicht, Unterspannbahn | Aufbau ist offen und einmalig zugänglich |
| Fenster tauschen | Lüftungskonzept prüfen, Anschlussdetails und Laibungsdämmung | Ohne beides entstehen Feuchteschäden am Anschluss |
| Heizung erneuern | Hydraulischer Abgleich, Heizflächen prüfen, Systemtemperatur senken | Voraussetzung dafür, dass eine Wärmepumpe effizient läuft |
| Keller trockenlegen | Dämmung der Kellerdecke oder Perimeterdämmung | Arbeitsraum ist offen, Abdichtung wird ohnehin erneuert |
Was sich wirklich rechnet
Eine komplette Gebäudeinstandsetzung ist über die Energieeinsparung nicht zu refinanzieren, und das sollte auch niemand behaupten. Eine Autoreparatur finanziert sich auch nicht über den geringeren Verbrauch des neuen Motors. Beides dient zunächst dem Werterhalt.
Einzelne Maßnahmen bringen aber tatsächlich Geld in die Haushaltskasse. Der Tausch eines alten, überdimensionierten Wärmeerzeugers gegen ein bedarfsgerechtes System kann sich innerhalb weniger Jahre auszahlen. Ein hydraulischer Abgleich kostet wenig und wirkt sofort. Die Dämmung einer ungedämmten obersten Geschossdecke gehört ebenfalls in diese Kategorie.
Wo energetische Sanierung Schäden verursacht
Das ist der Teil, den ich aus der Schadensbeurteilung kenne und der in der Energieberatung oft zu kurz kommt. Eine dichtere Gebäudehülle verändert das Feuchteverhalten des Gebäudes, und wer nur den Kennwert optimiert, produziert Folgeschäden.
- Neue Fenster ohne Lüftungskonzept: Die Feuchtelast bleibt, der unfreiwillige Luftwechsel verschwindet. Der Kondensatanfall verlagert sich von der Scheibe in die kälteste Raumecke.
- Dämmung, die an der Fassade endet: Wird sie nicht in die Fensterlaibung geführt, entsteht dort eine Wärmebrücke, die vorher relativ unauffällig war.
- Innendämmung ohne Nachweis: Sie verschiebt die Temperaturverläufe im Bauteil und ist nur mit rechnerischem Feuchteschutznachweis vertretbar.
- Luftdichtheitsschicht mit Fehlstellen: Konvektion durch eine Undichtigkeit trägt ein Vielfaches der Feuchte ein, die durch Diffusion wandert.
- Kellerdämmung bei aufsteigender Feuchte: Ohne funktionierende Abdichtung wird das Feuchteproblem eingepackt, nicht gelöst.
Heizung: was das GModG geändert hat
Seit dem 29. Juli 2026 gilt statt des Gebäudeenergiegesetzes das Gebäudemodernisierungsgesetz. Die Pflicht, neue Heizungen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie zu betreiben, ist entfallen, ebenso die Austauschpflicht für Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren. Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen weiterlaufen und dürfen repariert werden.
An die Stelle der Quote für das einzelne Gebäude tritt eine gestaffelte Beimischungspflicht für biogene Brennstoffe, die ab 2029 greift und bis 2040 ansteigt, sowie eine Quote für die Brennstofflieferanten. Wirtschaftlich läuft das auf dasselbe hinaus wie vorher: Fossile Brennstoffe werden über die Nutzungsdauer einer neuen Heizung planbar teurer.
Planen, bevor Sie beauftragen
Als Eigentümer treffen Sie bei einer Sanierung eine Reihe von Entscheidungen, die sich gegenseitig bedingen: Welche Arbeiten sind vordringlich? Welche Materialien und welche Anlagentechnik? Welche Anforderungen gelten? Welche Fördermittel gibt es, und welche Voraussetzungen haben sie?
Fördermittel sind hier der Punkt mit der kürzesten Halbwertszeit — Programme und Sätze ändern sich häufig. Verbindliche Auskünfte geben die Förderbanken selbst; wichtig ist vor allem, dass die Antragstellung vor der Beauftragung erfolgen muss und dass ein Teil der Programme eine Fachplanung voraussetzt.
Meine Rolle dabei ist nicht der Verkauf einer Lösung, sondern die Prüfung, ob die geplante Maßnahme bauphysikalisch funktioniert und in welcher Reihenfolge sie in Ihrem Gebäude sinnvoll ist.
Nächster Schritt
Schildern Sie mir, was an Ihrem Gebäude ansteht und was in den letzten Jahren schon gemacht wurde. Daraus ergibt sich, welche Maßnahmen sich koppeln lassen und wo eine bauphysikalische Prüfung vorher nötig ist.
Sanierung besprechenAblauf einer Beauftragung