Zwei Bauherren, dasselbe Bauträgerobjekt, dieselbe Mängelgruppe an der Kellerabdichtung. Der eine ließ drei Wochen vor dem Abnahmetermin prüfen, der andere zwei Monate danach. Fachlich lag derselbe Befund vor. Der Verlauf war völlig unterschiedlich.
Der Unterschied liegt in der Beweislast
Bis zur Abnahme muss der Unternehmer nachweisen, dass seine Leistung vertragsgerecht ist. Nach der Abnahme muss der Auftraggeber nachweisen, dass ein Mangel vorliegt — und je nach Konstellation auch, dass er schon zum Zeitpunkt der Abnahme vorhanden war. Diese Umkehr ist der wichtigste Einzelfaktor im ganzen Bauablauf.
Dazu kommt der wirtschaftliche Hebel: Vor der Abnahme ist die Schlussrate noch nicht gezahlt. Ein Unternehmer, der auf sein Geld wartet, verhält sich anders als einer, der es bereits hat.
| Vor der Abnahme | Nach der Abnahme | |
|---|---|---|
| Beweislast für Mangelfreiheit | beim Unternehmer | Mangelnachweis beim Auftraggeber |
| Zahlungsstand | Schlussrate offen | in der Regel vollständig gezahlt |
| Druckmittel | Zurückbehaltung möglich | Nacherfüllungsverlangen, ggf. Klage |
| Typische Reaktionszeit | Tage bis Wochen | Monate |
Fall eins: Prüfung vor dem Abnahmetermin
Der Ortstermin fand drei Wochen vor der Abnahme statt. Festgestellt wurden Fehlstellen in der Abdichtung im Bereich der Durchdringungen sowie eine unzureichend hochgeführte Abdichtung am Sockel. Der Befund ging als Mängelliste in den Abnahmetermin und wurde protokolliert; ein Teil der Schlussrate blieb zurückbehalten.
Die Nachbesserung erfolgte innerhalb von etwa sechs Wochen. Der Aufwand des Bauherrn bestand aus einem Ortstermin und einer schriftlichen Stellungnahme — die kleine Stufe, nicht das vollständige Gutachten.
Fall zwei: Prüfung nach der Abnahme
Hier war abgenommen und vollständig gezahlt. Der Mangel fiel erst auf, als nach starkem Regen Feuchte im Keller auftrat. Nun waren mehrere Fragen zu klären, die im ersten Fall gar nicht auftraten:
- Lag der Mangel bereits bei der Abnahme vor, oder ist er später entstanden?
- Wurde er im Abnahmeprotokoll erfasst — und wenn nicht, war er erkennbar?
- Hat die Nutzung zum Schaden beigetragen, etwa durch Veränderungen der Geländeoberfläche?
- Welcher Anteil der jetzt sichtbaren Feuchte ist dem Ausführungsmangel zuzurechnen?
Jede dieser Fragen erforderte Feststellungen und damit Aufwand: Bauteilöffnungen im Außenbereich, Auswertung der Bauakte und des Abnahmeprotokolls, Abgrenzung gegen Alternativursachen. Aus einer Stellungnahme wurde ein vollständiges Gutachten, und die Auseinandersetzung zog sich über Monate.
Was Sie daraus mitnehmen können
- Planen Sie die Prüfung vor den Abnahmetermin, nicht danach. Zwei bis drei Wochen Vorlauf genügen und lassen Zeit, den Befund einzubringen.
- Nehmen Sie nicht unter Zeitdruck ab. Ein Abnahmetermin lässt sich verschieben; eine erfolgte Abnahme nicht zurücknehmen.
- Achten Sie auf die fiktive Abnahme. Nach § 12 Abs. 5 VOB/B kann eine Abnahme auch ohne Termin eintreten — Fristen im Blick behalten.
- Was nicht protokolliert ist, wird später bestritten. Mängel gehören schriftlich und konkret ins Abnahmeprotokoll, nicht als „diverse Restarbeiten“.
- Die kleine Stufe reicht oft. Vor der Abnahme genügt meist ein Ortstermin mit Kurzstellungnahme.
- Wenn Beweise verschwinden, handeln Sie sofort. Wird verkleidet, verfüllt oder saniert, kommt die Beweissicherung ins Spiel.
Nächster Schritt
Wenn ein Abnahmetermin ansteht, ist jetzt der richtige Zeitpunkt. Nennen Sie mir den Termin und die Gewerke, um die es geht — ich sage Ihnen, welche Prüftiefe sinnvoll ist.
Abnahmetermin nennenAblauf einer Beauftragung