Eine Mehrfamilienhausfassade mit Wärmedämmverbundsystem, zehn Jahre nach der Ausführung. Die Eigentümergemeinschaft sah drei Probleme: großflächigen Grünbelag auf der Nordseite, Risse im Oberputz und Stellen, die beim Abklopfen dumpf klangen. Die Erwartung war ein Mangelbefund über die gesamte Fassade. Das Ergebnis fiel differenzierter aus.
Befund eins: Grünbelag auf der Nordseite
Algen und Moose auf WDVS-Fassaden sind kein Mangel, sondern in vielen Fällen eine systembedingte Folge der Bauweise. Der Grund ist bauphysikalisch: Die gedämmte Oberfläche wird von innen kaum noch erwärmt. Sie kühlt nachts stärker ab, Tauwasser bildet sich häufiger auf der Außenseite und bleibt länger stehen — und feuchte Oberflächen begrünen sich. Nordseiten, verschattete Bereiche und Flächen mit Bewuchs davor sind besonders betroffen.
Zu einem Mangel wird das erst, wenn zusätzliche Umstände hinzukommen: eine fehlende oder zu knapp bemessene Entwässerung, Fehlstellen an Anschlüssen, die Wasser gezielt auf die Fläche leiten, oder ein Oberputz, der für die Exposition nicht geeignet gewählt wurde. Hier lag keiner dieser Umstände vor.
Befund zwei: die Risse
Hier ist die Unterscheidung entscheidend, und sie lässt sich am Verlauf ablesen:
| Rissbild | Ursache | Bewertung |
|---|---|---|
| feines, netzartiges Muster in der Putzoberfläche | Schwinden des Oberputzes, oft durch zu schnelle Trocknung | optisch, meist kein technischer Mangel |
| gerade Risse im Raster der Dämmplatten | Plattenstöße zeichnen sich durch — Verarbeitung, Versatz oder fehlende Versetzung | Ausführungsmangel |
| Risse von Öffnungsecken diagonal nach außen | fehlende oder falsch eingelegte Diagonalarmierung | Ausführungsmangel |
An dieser Fassade lag das dritte Bild vor: An mehreren Fensterecken liefen Risse diagonal nach außen. Die Bauteilöffnung bestätigte, dass die Diagonalarmierung in diesen Bereichen fehlte. Das ist ein klarer Ausführungsmangel — und er war der Grund, aus dem die Begutachtung sich gelohnt hat.
Befund drei: die Hohlstellen
Dumpfer Klang beim Abklopfen bedeutet nicht zwangsläufig, dass die Dämmplatte nicht haftet. Er kann auch von einer Hohllage zwischen Putzschichten stammen. Weil die Konsequenzen völlig verschieden sind — Teilinstandsetzung des Putzes gegenüber Rückbau der Dämmfläche —, wurde hier geöffnet statt geschätzt.
Das Ergebnis: begrenzte Hohllagen in der Putzebene, aber tragfähige Verklebung der Dämmplatten. Die Fläche musste nicht abgenommen werden. Ohne Öffnung wäre die Instandsetzung um ein Vielfaches teurer ausgefallen — auf Basis einer Vermutung.
Was Sie daraus mitnehmen können
- Bewerten Sie jedes Schadensbild einzeln. „Die Fassade ist mangelhaft“ ist keine Feststellung, die trägt.
- Algen sind meist kein Mangel. Wer das durchsetzen will, braucht einen zusätzlichen Befund — Entwässerung, Anschlüsse, Putzwahl.
- Beim Riss zählt der Verlauf, nicht die Breite. Das Raster der Dämmplatten und die Öffnungsecken sind die aussagekräftigen Stellen.
- Klopfen ist ein Vorbefund, keine Diagnose. Wo die Konsequenz groß ist, wird geöffnet.
- Denken Sie an die Verjährung. Nach zehn Jahren sind Gewährleistungsfristen in der Regel abgelaufen — die Feststellung dient dann der richtigen Instandsetzung, nicht der Anspruchsdurchsetzung.
Nächster Schritt
Schildern Sie den Sachverhalt kurz — gern mit Fotos und vorhandenen Unterlagen. Ich sage Ihnen offen, welche Leistungstiefe sinnvoll ist und ob sich ein Gutachten im konkreten Fall wirtschaftlich lohnt.
Schaden schildernAblauf einer Beauftragung